對于現(xiàn)代倉儲物流企業(yè)而言，主要存在兩種業(yè)態(tài)或經(jīng)營模式：倉儲功能型服務(wù)、倉儲物流地產(chǎn)。簡單而言，倉儲地產(chǎn)商主要從事倉庫的建設(shè)、出租和物業(yè)管理等；倉儲功能型服務(wù)商則利用自建或租賃的倉庫和土地為社會提供服務(wù)。兩者盈利模式有差異，前者主要收取租金和物業(yè)管理費等；后者更多情況下還有倉儲費、服務(wù)費及其他各種衍生服務(wù)的費用。

        (1)對于倉儲功能型服務(wù)，又可分類為倉儲、倉儲服務(wù)及其他。現(xiàn)代倉儲企業(yè)的倉儲功能型服務(wù)不再局限于對倉庫的管理，而是要做供應(yīng)鏈上的流通加工中心、配送中心、分撥中心和各類增值服務(wù)中心，而加工、配送、裝卸、質(zhì)押監(jiān)管、各類相關(guān)增值服務(wù)我們稱之為“倉儲服務(wù)”，或者“倉儲衍生服務(wù)”，社會對于這類服務(wù)的需求要數(shù)倍于簡單的倉儲。

從行業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據(jù)來看，“倉儲服務(wù)”增長很快。中國倉儲協(xié)會對2010年全國骨干倉儲物流企業(yè)經(jīng)營情況做過些資料的統(tǒng)計：從152家提供主營業(yè)務(wù)收入的企業(yè)來看，2010年收入同比增長了68.5%，從單列分項收入來看，包括裝卸收入、質(zhì)押收入、配送收入、加工包裝收入、倉儲收入，其中質(zhì)押收入同比增幅達72.2%，而配送業(yè)務(wù)收入增幅也達到28.4%，主要是由于監(jiān)管貸款額與配送量大幅增長。

        (2)對于倉儲物流地產(chǎn)，我國已進入物流業(yè)的快速增長期，物流業(yè)的擴張必然要求物流地產(chǎn)等配套設(shè)施的建立和完善。中國物流地產(chǎn)市場已開始蓬勃發(fā)展，阿里巴巴2011年初便宣布斥資千億元涉足物流地產(chǎn)，主要投資在倉儲環(huán)節(jié)。“物流國八條”對物流用地的利好政策使物流倉儲地產(chǎn)成為了新的投資熱點，物流倉儲地產(chǎn)前景明朗。

        物流地產(chǎn)主要通過土地和物業(yè)的增值、租金、物業(yè)管理費、物流配套服務(wù)等盈利，平均回報率約為8%-12%。以租金為例，租金是物流地產(chǎn)模式獲得收益的主要途徑之壹。據(jù)中國倉儲協(xié)會披露，2010年我國通用倉庫需求總面積為7.01億平方米，而實有倉庫面積僅為5.5億平方米。供需指數(shù)均小于1，表明全國主要城市倉儲設(shè)施處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租金水平總體將呈上升趨勢。

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